Proprietário deve se precaver

Normalmente, a desapropriação começa com um decreto do presidente, governador ou prefeito. Quando o imóvel é requisitado pelo Poder Público, você deve concordar com a entrada de técnicos para fazer as medições, vistorias e inspeções necessárias para a fixação da indenização a ser paga. Porém, não pode haver abusos, como vistoriar o imóvel tarde da noite ou usar força policial.

Caso ocorra, você pode cobrar os prejuízos sofridos na Justiça. Após a publicação do decreto, caso não haja um acordo amigável para levar o processo adiante, o Estado pode entrar na Justiça para exigir a desapropriação. Nesta ação judicial você só tem duas formas de se defender: levantar detalhes técnicos que impedem o processo ou questionar o preço da indenização. Qualquer outro questionamento que você tenha, como a necessidade da desapropriação em si, deverá ser feito em um processo separado – que você deverá ajuizar.

Um advogado pode orientar sobre o que vai acontecer. Também é recomendável procurar um corretor ou um engenheiro para saber se o valor oferecido está de acordo com o praticado no mercado. O processo deve terminar em até cinco anos, em casos de utilidade pública, e dois anos, se o motivo for o interesse social. Se a desapropriação não for concluída nesse prazo, o processo deve recomeçar do zero.

Fixar o preço da indenização do imóvel não é uma tarefa tranqüila. A Constituição determina que o valor da indenização deve ser justo. E a lei que regula os procedimentos desapropriatórios estabelece que, em caso de processo judicial, o juiz deverá observar o preço de aquisição, o estado de conservação, a valorização ou depreciação da área e o valor comercial do imóvel. Porém, cuidado: o juiz pode considerar o valor venal do imóvel (valor fixado pela Prefeitura para cálculo do IPTU), ou seja, o preço pode não contemplar melhorias feitas na propriedade e não considerar uma eventual valorização do local. O certo é que o preço deve ser suficiente para o ex-proprietário adquirir outro imóvel de igual condição.

Desapropriação pode ser parcial

Nem sempre o Poder Público pede a desapropriação total do imóvel. Por exemplo: se você tem uma casa e a rua do seu imóvel precisa ser alargada, mas a faixa para efetuar o projeto vai só até o meio do seu terreno, e a parte de espaço que sobra não permite mais que você mantenha aí seu imóvel. Em casos como esse, ao contestar o valor da indenização na Justiça, você deve requerer que seja feita a desapropriação total do imóvel para receber a soma integral. Não é justo deixar o proprietário com uma parte de terreno sem valor comercial.

Estilo de ditadura - Infelizmente, existe um caso em que o Poder Público pode se apropriar de um bem particular de uma maneira arbitrária: é a desapropriação indireta. O caso é comum com terrenos que cortam novas rodovias. O Poder Público começa as obras, mas não observa os procedimentos previstos em lei, como a expedição de um decreto. A própria legislação não inibe o abuso; ela apenas assegura o direito de indenização do proprietário. Nesses casos, é o proprietário que precisa entrar na Justiça para reivindicar o respeito aos seus direitos e conseguir a devida indenização.